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金九银十有名无实 济南楼市旺不旺全凭降价

2014年09月22日 13:26 来源:山东商报 参与互动(0)

  夏天过去,“金九”也就来了。每年的这个时间,金九银十是所有人都不会回避的话题。难以考证这个词究竟是从哪一年开始成为楼市旺季代名词,但是不可否定的是,现在金九银十就像“秋天需要进补”一样,成为这个时节开发商和购房者都必须关注的事。房地产市场所传承下来的规律让我们知道,过了春节会迎来一个购房高峰期,那便是“金三银四红五”,这三个月是一年中楼市开始活跃的时候,过了这段时间,开发商会迎来一段时间的休整期,因为夏天来到,炎热的天气会让人心浮气躁,“提不起精神看房”。而到了8月份,开始进入夏秋交接的时候,凉爽的天气让购房者的需求变得旺盛起来,开发商也会顺应这样的形势,适当的增加推盘量,并加大优惠制造声势,供需两旺让初秋这段时间变成一年中最好的购房时节。

  “旺季淡季”相互颠倒

  观察近年的楼市成交数据可以看出,似乎节气已经不再是影响楼市成交的重要因素,今年3月到8月,济南商品房分别成交了7809套、7999套、7015套、6459套、12400套和9162套,由此可以看出,今年成交量最高的月份是7月,虽然限购的取消带来的大量“补签”让7月成交数据看上去有些不真实,但是按照业内人士统计,7月10日限购取消之前的9天里,济南市平均每天可以售出商品房258套,如果没有限购取消带来的影响,按照这样的成交走势,7月也可以成交7998套,与4月时的成交数据差不多。并且进入8月,补签对成交数据的影响变得越来越小,而9162套的成交数量也足以说明,8月这样的传统淡季现在也成为了开发商必争的时间段。

  而进入9月,“金九不金”也变成了近几年的常用词语,今年的9月已经过去18天,近6成的时间足以让我们“窥一斑而知全豹”,这18天的时间,济南市共成交商品房3963套(截至18日18时),而2013年的同一时间段内,济南市成交商品房4357套,由于今年的中秋节刚好在这个时间段内,影响了今年的成交数据,由此来看,近两年9月前18天的成交数据相差不多。但是根据数据统计来看,2013年的8月前18日,济南市成交商品房4224套,2014年8月前18日,济南成交商品房5267套,均不低于这两年“金九”的成交量。这也说明金九已不再是唯一的旺季。

  今年的“金九”已经过去大半,省城房企加快以价换量脚步,降价的楼盘不少,价格也降得很低,但却鲜见新的推盘,9月至今,仅有3家楼盘推盘,推出房源不足500套,“金九”上半月,济南更是出现下半年以来首次供小于求的局面,成交不利,供给更不利。

  根据济南建设部门发布的数据,截至昨日18时,济南市9月共售出商品房3963套,其中包含住宅2739套,但是昨天济南可售房源套数却比8月31日减少了2000多套,说明济南库存房源在18天的时间里被消化掉2000多套,在9月成交惨淡的背景下,库存可以被如此快速的消化,只能说明在房源的补充上,进入九月以来变慢了许多。

  记者统计发现,9月至今,济南市仅有3家楼盘开盘,并且推出房源不多,似乎大多数开发商都已经放弃了9月初期的市场。据克而瑞济南机构提供的监测数据,受中秋节影响,9月首周济南并无楼盘推盘,直到9月10日,西部一楼盘才推出194套新房源。9月13日,分别有1家住宅楼盘加推新房源和1商住楼盘推出住宅与办公房源,但是两家楼盘仅分别推出30套和68套房源,开盘当日成交也均未过半。统计显示,2013年9月上半月,济南市共有7家楼盘开盘,推出房源1000多套,均超出今年一倍。

  开盘量的减少直接造成可售房源数量的减少。据记者统计,9月前半月,济南市仅有10家楼盘的新建项目拿到预售许可证,这10家项目总建筑面积为12.97万平米,同期济南市共售出的3525套商品房总面积却达到了30.86万平米,为新审批预售面积的两倍多。同时,2013年的9月上半月,济南市共审批通过28项预售申请,今年比去年减少了6成多。

  根据记者统计,虽然9月上半月济南楼市较为冷清,但从下半月开始,将迎来一波比较大的推盘潮,这也是开发商为应对“金九银十”而“蓄谋”已久的动作。

  9月下旬—10月,济南市预计将有15家楼盘开盘加推,虽然数量不多,但不乏大型项目和首次入市项目,如万达华府、泰悦赫府、德润天玺、佛山静院、尚东1956等都将会“首开”。另外,加推项目预计超过10家,多数将位于西客站和东部高新区,如此多的项目入市,想必给济南楼市增加热量的同时,也会给不少降价项目带来新的压力。

  随着开盘加推的项目增多,至今仍有超过18万套商品房积压的济南楼市库存势必会再次增加,而面对高库存和低成交的压力,开发商无疑会继续执行“以价换量”的营销策略,特别是年度任务较重的标杆房企,势必会在“金九银十”拿出更为诱人的价格。

  反观济南房价近年来的走势,在2011年以前,但凡3月和9月,房价几乎都处于上升阶段,但是2011年3月开始,旺季的楼价却不再上升,而是变为了下降,2011年3月,济南每平米房价为8411元,比2月降低了94元;2012年3月,济南每平米房价8638元,比2月降低了66元/平米;2012年9月,济南房价每平米8531元,比8月降低了19元/平米;2013年9月每平米房价比8月降低了78元。

  旺季降价次数的增多,正说明旺季越来越不旺,开发商只能凭借降价才能让其旺起来。

【编辑:孙建永】
 
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