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四季度楼市猜想:分化趋势难以缓和 库存压力持续

2014年09月19日 11:24 来源:中国建设报 参与互动(0)

  在接二连三的限购松绑消息中,楼市迈入“金九”。截至9月16日,“金九”过半,全国成交量数据难言乐观,“高库存”和“低去化”依然是楼市关键词。

  未来,深度调整中的楼市,如何在第四季度完成冲刺?

  “相较于限购的松绑,限贷的放松对楼市影响更大,总体而言,第四季度限贷放松的趋势在加强。另外,年内还看不到价格整体反弹趋势,对于资金链吃紧的开发商,以价换量仍是主流策略。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时分析,房地产市场供需已出现转折点,限购松绑有一定利好,但还不足以完成市场逆转,对第四季度的市场吸纳力不可高估。

  分化趋势难以缓和

  进入2014年,房地产市场不再继续之前的辉煌,楼市上半年悲观情绪弥漫。

  一些数据足以佐证悲观情绪的存在。根据兰德咨询公布的《裂变与隐情:202家上市房企2014年中报业绩盘点》,截至6月30日,上市房企实现营收总额7168.55亿元,营收负增长企业高达43.1%;实现净利润总额1020亿元,同比微增0.99%,其中一半企业净利润不足1亿元,亏损面扩至16.4%;202家上市房企中,尽管近六成房企毛利率超过30%,但让业界忧心的是,超过一半的企业净利润率已触及“10%红线”(低于10%)。

  “与其坐等被淘汰,不如尽快行动起来。”这是兰德咨询对202家上市房企中报业绩盘点的总结语。兰德咨询总裁宋延庆告诉记者,上半年销售总体不理想,房地产暴利时代已经结束,这更加考验企业的盈利能力。

  他分析认为,在商品住宅市场下行态势加剧下,房企出现分化状态:一部分纷纷拓展市场空间,寻求支撑企业业绩持续增长的新增长点,比如万科进军商业、养老、旅游地产,恒大继推出冰泉产品外,又高调进入粮油、乳业等产业;另一部分则后劲不足,增长乏力,逐渐掉队。

  不止房企,地方政府也在找寻“出路”。自7月始,遮遮掩掩的限购松绑成为一股热潮延续至今。但市场并未出现预想中的复苏景象。

  “一些城市限购取消后,高成交量只是昙花一现,不具有可持续性。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示,限购松绑,市场分化趋势同样明显。一方面,对于供过于求的地方楼市,即使全面取消限购,刺激作用仍然有限,比如呼和浩特;而另一方面,继续严格执行限购政策的一线城市,楼市总体坚挺。

  宋延庆则认为,分化趋势从年初延续至今,但不少房企对“分化”仍存在误解。“不能再以一二线城市为界限,分化既存在于城市之间,也存在于城市内部板块之间,同时一手房市场与二手房市场的分化也在加剧。”他以北京为例,市区新建普通商品房“不愁找不到买家”,但在郊区,一些楼盘却只能降价促销。

  第四季度,房企集中马力冲刺,分化趋势能否缓和?对此,杨红旭向记者表示,虽然各地在积极探索救市策略,但不太可能再次出现类似限购松绑潮这样的政策红利。“随着第四季度企业推盘力度加大,市场的自我调整还不够完善,加之减少了行政化刺激手段,第四季度楼市分化趋势难以缓和。”杨红旭如此阐述。

  “后限购时代”

  楼市库存依然“压力山大”。

  根据上海易居房地产研究院向记者公布的8月份楼市库存监测结果,截至8月底,35个城市新建商品住宅库存总量同比增长22.6%;35个城市中,有31个城市库存都呈同比增长,其中南昌增幅达到121%。值得注意的是,目前库存的环比和同比增幅,连续两个月出现收窄的态势。

  严跃进透露,衡量库存去化周期的存销比指标,出现了12个月以来的首次下跌,“这是一个积极信号,至少为房地产监管部门提出的去库存目标增添了信心。”

  无论是万科发起的“全民经纪人”战略,还是保利地产推出的“无敌房贷计划”,或者是房企纷纷搭载的“云服务”手段,越来越多的迹象都在表明:行业供需结构正在发生逆转,赢得客户,消化库存成为生存首要。

  截至9月15日,超过八成的城市已解除限购。记者采访的多位业内人士均表示,步入“后限购时代”,第四季度加大去化力度是企业必然选择,但即便是以价换量,市场吸纳能力仍然有限。

  宋延庆建议,企业要采取差异化的、新颖的、力度比较大的促销手段。但他同时强调,一些产品本身竞争力不强,性价比不高,这批项目的去化很难爆发。同时,一些开发商的净利润率已触及“10%红线”,这意味着降价空间很小,“从长远来看,要求企业在产品上有所创新和突破。”

  加快去化,关键在于降低购房门槛,最好的方式就是提供金融支持。而就在近期,每一个限贷放松的传闻,都会挑动行业神经。

  “限购取消对市场的刺激十分有限,最主要的是限贷并未放开。”克而瑞信息集团深圳机构总经理余海洋向本报记者表示,此前深圳曾传出银行放松个人房贷门槛的消息,但最后均被当地银行证实消息不实。目前,深圳房贷政策依然从严。“限贷放松对楼市的影响更大,总体而言,限贷放松的趋势在加强。”杨红旭告诉记者,不管是新建商品房市场,还是二手房市场,信贷政策成为目前阻碍改善型需求释放的一大核心要素。

  杨红旭从三个方面解读限贷放松趋势:首先,对三套房及以上需求,暂时不会放开信贷;其次,首套房可能会逐渐放松至“只认房不认贷”,即名下只要没房都允许贷款;最后,二套房贷款可能会有条件放松。同时,他认为在目前条件下各地对限贷政策自行调控的几率很小。

  “总体上说,由于目前信贷放松的节奏非常缓慢,所以对第四季度成交量提振的预期不应过于乐观。”杨红旭说,在经历了上半年销售形势的“喜忧参半”、7~8月的限购松绑刺激后,第四季度将成为考验房企应变能力的关键时期。

【编辑:马榕】
 
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